Sivakan vuokra määritellään omakustannusperiaatteen mukaisesti. Vuokra muodostuu kolmesta osasta: pääomakulut eli korot ja velan lyhennykset (noin 30 prosenttia), kiinteistöjen hoitokulut (yli 60 prosenttia) sekä korjausvaraukset, joiden avulla varaudutaan tuleviin korjauksiin.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöverosta, tonttivuokrista, lämmityksestä ja sähköstä, kiinteistönhoidosta, siivouksesta, korjauksista ja hallinnosta. Ensi vuodelle hoitokulujen osuus kasvaa 27 senttiä neliöltä.
Lämmityksen kustannukset ovat viime vuosina kasvaneet tuntuvasti, mutta ensi vuonna näyttäisi tilanne tasaantuvan, toteaa toimitusjohtaja Raimo Hätälä. Hän kertoo, että niissä kiinteistöissä, jossa vesimittaus ja -laskutus on otettu käyttöön, vedenkulutus on vähentynyt noin 20 prosenttia. Se on enemmän kuin ennakoitiin. – Kun noin 40 prosenttia vedestä on kuumaa vettä, säästöä on saavutettu myös energiakuluissa.
Sähkön hinta on myös viime vuosina noussut. Vuosina 2023–2024 Sivakalla oli erinomainen kiinteän hinnan sopimus, jolla yhtiö osti sähköä lähes ilmaiseksi. Ensi vuonna hinta palaa markkinahintojen tasolle. – Parin viime vuoden edullisen hinnan takia vuokranmäärityksessä näkyvä nousu, 0,22 euroa neliöltä näyttää edellisvuoteen verrattuna isolta.
Korjausten osuus hoitokuluissa nousee. Korjausten ja korjausvarauksen vaikutus vuokraan on 2,27 euroa neliöltä. – Emme halua tinkiä korjauksista, jotta kiinteistöt pysyvät kunnossa ja asumisviihtyvyys säilyy. Korjausten myötä saavutetaan myös lämmitys- ja sähkönkulutuksesta säästöä talotekniikan uudistuessa.
Raimo Hätälä muistuttaa myös, että Sivakan kiinteistökanta on iäkästä ja korjaustoimet ovat välttämättömiä. – Tulevina vuosikymmeninä Sivakan korjaustarve kasvaa huomattavasti. Varaudumme siihen jo nyt, jotta korjaukset eivät vaaranna kohtuuhintaista vuokraa.
Vuokranmäärityksessä korjausvaraus on alle 10 vuotta vanhoissa rakennuksissa korkeintaan 1 euro neliöltä kuukaudessa ja sitä vanhemmissa korkeintaan 2 euroa neliöltä kuukaudessa.
Hallinnon kuluista suurimman siivun nappaa isännöinti. Asukastoiminta on lakisääteistä, mutta se, paljonko siihen käytetään varoja, on vuokrataloyhtiölle vapaaehtoista. – Asukastoiminnan kuluista Sivakka ei halua tinkiä. Asukastoiminnalla pitää olla myös taloudellinen pohja. Haluamme, että toiminta on aitoa, asukkaista lähtevää ja aktiivista. Siten parannetaan yhteisöllisyyttä ja asumisen edellytyksiä, Hätälä korostaa.
Lainojen korkotaso on edelleenkin korkealla, mutta koska Sivakka on suojannut lainojen korkoja kohtuuhintaisen vuokratason turvaamiseksi, pääomakulujen osuus vuokrassa laskee. -Sivakan pääomakulut ovat vastaaviin toimijoihin verrattuna ylivertaisesti Suomen pienimmät lainasuojausten ja pienen velkamäärän ansiosta.
Sivakalla on käytössä vuokrantasausjärjestelmä, jolla turvataan tasaista ja oikeudenmukaista vuokrakehitystä. Järjestelmässä vuokria verrataan alueellisiin vuokratasoihin. Tavoitteena on, että eri alueilla Sivakan vuokrat ovat saman verran markkinavuokria edullisemmat. Tämän takia joissakin kohteissa vuokrankorotus voi olla suurempi kuin keskimääräinen nousu ja vastaavasti osassa korotus voi olla alhaisempi.
Artikkeli on julkaistu Sivakan Asukas-lehdessä 3/2024
